Koepel – Kans of Risico?

Koepelcomplex Haarlem – foto BN DeStem

Op 4 april 2019 werd er in de commissie Ontwikkeling weer lang gesproken over de herontwikkeling van de voormalige koepelgevangenis in Haarlem.
De Koepel, zoals deze in de wandelgangen bekend staat, wordt zo langzamerhand een heus hoofdpijndossier.
Hart voor Haarlem gelooft inmiddels niet meer dat het goed komt met de huidige plannen, en pleit voor een rigoureuze oplossing: slopen en het hele complex herontwikkelen tot sociaal gemengde, hoogwaardige woningbouw.

Van gevangenis naar multifunctioneel monument

De Koepel behoort met twee identieke koepels in Breda en Arnhem tot een type gevangenis dat rond 1900 gebouwd is en tot 2016 dienst heeft gedaan in zijn oorspronkelijke functie.
De Koepel was eigendom van de Rijksgebouwendienst en is vanwege de onderscheidende architectuur door deze dienst bestempeld als Rijksmonument.
Na het beëindigen van de gevangenisfunctie is de Rijksgebouwendienst samen met de gemeente gaan zoeken naar een alternatieve bestemming. Deze leek in 2017 gevonden te zijn in een plan van sociaal ondernemer ‘Panopticum’ die de gemeente en de toenmalige Gemeenteraad voor zich wist te winnen met een plan om in de Koepel universitair onderwijs te vestigen. Andere plannen zijn toen niet meer onderzocht, en Panopticum verwierf het exclusieve recht het koepelcomplex (Koepel plus omringende grond en opstallen) voor dit doel te kopen.
Panopticum heeft voor dit doel een bouwkundig plan laten ontwerpen, dat tot op heden ongewijzigd is gebleven. Deze herontwikkeling zou binnen het volume van de Koepel zelf tot een verhuurbaar oppervlak van ca. 12.000 m² leiden. De kosten van de verbouwing van het koepelgebouw bedragen volgens de huidige inzichten ca. €21M.
Naast het creëren van verhuurbaar oppervlak is deze investering nodig voor renovatie en achterstallig onderhoud, voor isolatie en voor akoestische maatregelen. Deel van het plan is het uitgraven van een keldercomplex tot 7 m diepte onder de koepelvloer. In deze kelder ontstaat zo plaats voor collegezalen die ook dienst kunnen doen als filmzalen. Multifunctionaliteit is een belangrijk uitgangspunt bij het architectonisch ontwerp geweest.

Geen academisch onderwijs in Koepel

Een openbare, algemeen toegankelijke universiteit was alleen haalbaar geweest in samenwerking met een van de bestaande universiteiten in Nederland. Deze universiteit zou dan de beoogde hoofdhuurder van de Koepel worden, waarmee de business case van Panopticum rond was.
Het is Panopticum echter niet gelukt met een Nederlandse universiteit tot een dergelijke overeenstemming te komen. Einde openbare universiteit.
Vervolgens is Panopticum op zoek gegaan naar andere mogelijke huurders, nog steeds vanuit een missie van ‘sociaal ondernemerschap’. Inmiddels heeft dit geleid tot een groep van mogelijke huurders, waaronder een Duitse particuliere HBO-onderwijsinstelling, een Amsterdams filmtheater, een nieuwe stichting die kantoorruimte en gemeenschappelijke werkruimtes wil gaan verhuren aan (startende) MKB-bedrijven, en een Haarlemse horeca-ondernemer die diverse horecafuncties in het complex wil gaan uitoefenen.

Rol gemeente in koepelproject

De gemeente is op drie manieren betrokken bij dit project.
In de eerste plaats als regelgever en vergunningverlener, zoals bij elk project van een dergelijke omvang. Wat mag wel en wat mag niet in deze ruimte? Wat vindt de buurt daarvan? Hoe zit het met verkeer en parkeren? Voldoen de plannen aan bouwvoorschriften en monumenteneisen? etc. Dit zijn het type vragen waar de gemeente wat van moet vinden.
In de tweede plaats heeft de gemeente, toen het koepelcomplex  aan Panopticum verkocht werd, een terugkooprecht bedongen. Dit recht was met name gericht op een situatie dat Panopticum de ambitie van universitair onderwijs niet waar zou kunnen maken. Dit was immers de reden waarom Panopticum door de gemeente exclusiviteit gegund werd bij het maken van een plan voor herontwikkeling.
In de derde plaats wordt de gemeente geacht een rol te spelen bij de realisatie van particulier onderwijs in de Koepel. Om de Duitse instelling als huurder over de streep te trekken moet de gemeente Haarlem een verplichting aangaan om middels de inzet van personeel (1,5-2 FTE) en geld (€25.000 per jaar) de introductie en opzet van dit onderwijs te ondersteunen. Zonder deze samenwerkingsovereenkomst geen huurcontract. Zonder dit huurcontract geen business case voor Panopticum.

Koepelproject staat onder grote druk

Panopticum staat inmiddels onder grote druk. Er ligt een bouwkundig plan op hoofdlijnen. Er zijn potentiële huurders. Er is op deze basis een sluitende, en volgens financiële experts deugdelijke, business case.
En Panopticum heeft haast. De Koepel moet medio 2021 verbouwd zijn om in studiejaar 2021-2022 studenten te kunnen ontvangen. Ook moet de omringende (studenten)huisvesting dan gereed zijn.
Hiervoor moet het totale detailontwerp gemaakt worden en moeten alle vergunningsprocedures doorlopen worden. Er moeten aanbestedingen gedaan worden om gespecialiseerde aannemers te vinden die al het werk kunnen en willen uitvoeren binnen de beschikbare tijd en het budgettaire kader van €21M. En niet in de laatste plaats moet Panopticum de financiering rond krijgen om het bouwplan uit te kunnen voeren. Een uiterst krappe planning, zelfs als alle procedures vlot doorlopen worden en de financiering rond komt.

Meedoen of terugkopen?

De gemeente staat nu voor de belangrijke keuze mee te gaan in dit plan of de terugkoopoptie nu uit te oefenen. Dit laatste kan voor het symbolisch bedrag van €1, de boekwaarde van de Koepel in zijn huidige staat. Omliggende grond en de meeste opstallen zijn door Panopticum al doorverkocht aan corporaties ELAN en DUWO om hier sociale woningbouw en studentenhuisvesting te realiseren.
Voor de financiering is het noodzakelijk dat de gemeente de terugkoopoptie laat vervallen. Voor de financiering is het ook nodig dat het huurcontract met de Duitse onderwijsinstelling getekend kan worden. Hiervoor is het nodig dat de gemeente met deze instelling de genoemde samenwerkingsovereenkomst aangaat.

Het gaat Hart voor Haarlem niet om de huurders

In de raadsvergadering van 18 april 2019 moet de gemeenteraad deze ingewikkelde beslissing nemen. Daarbij komt het er in essentie op neer of je wel of geen geloof hecht aan de haalbaarheid van het plan.
Deze vraag stelt de gemeenteraad zich, maar zullen ook beoogde beleggers en banken zich stellen voordat zij de €21M leveren die voor de verbouwing nodig is.
De gemeenteraad kan zich op het standpunt stellen dat de rol van de gemeente relatief beperkt is. De samenwerkingsovereenkomst met de Duitse onderwijsinstelling vraagt wat inzet van ambtenaren en middelen, maar dit is te overzien. Het verdere risico ligt volledig bij Panopticum.
Veel partijen maken zich erg druk over de beoogde huurders van de Koepel.
Hart voor Haarlem vindt hier ook wel wat van, maar uiteindelijk gaat de gemeente daar niet over. Zolang de huurders zich houden aan de bestemmingsrichtlijnen is het hun ondernemersrisico om zich in de Koepel te vestigen, of hun activiteiten nu wel of niet concurreren met andere bedrijven en instellingen in Haarlem.
De ondersteuning die de gemeente geeft aan de realisatie van de plannen geeft te denken, andere partijen krijgen deze steun immers niet, maar anderzijds is het ook naïef om te menen dat een dergelijk groot project geheel zonder gemeentelijke ondersteuning van de grond kan komen. Als het lukt zou Haarlem er een interessant multifunctioneel complex voor terugkrijgen.

Hart voor Haarlem beoordeelt koepelproject als zeer risicovol

Het bezwaar van Hart voor Haarlem zit op een fundamenteler niveau.
In feite heeft de gemeente primair te maken met Panopticum in diens rol als projectontwikkelaar van de Koepel. Van sociaal ondernemer is Panopticum steeds meer in deze rol gaan zitten. Panopticum is ontwikkelaar, wil zelf beleggen in de Koepel en zo mede-eigenaar blijven, en wil als verhuurder en beherend vennoot van de Koepel gaan optreden.
Het sociaal ondernemerschap is nog enigszins herkenbaar in het type huurders dat Panopticum bij elkaar gezocht heeft: small business onderwijs, filmcultuur, MKB start-ups, en horeca moeten leiden tot een jonge, hippe en bruisende kruisbestuiving tussen al deze gebruikers.
Het is echter zeer de vraag of banken en beleggers erg onder de indruk zullen zijn van al dit start-up geweld? Het is immers onwaarschijnlijk dat al deze initiatieven vanaf dag 1 succesvol zullen zijn. Huurcontracten zijn één ding, maar huurders die jaren lang voor gegarandeerde huurinkomsten zorgen is toch wat anders. En dat is waar financiers naar op zoek zullen zijn.
Het tweede grote risico is de bouwsom. De Koepel is een meer dan 100 jaar oud monument. Het verbouwen van monumenten is altijd veel risicovoller dan nieuwbouw. Budget- en tijdsoverschrijdingen zijn bij dergelijke projecten eerder regel dan uitzondering. Het uitgraven van een 7m diepe kelder is bijvoorbeeld een zeer gespecialiseerde en risicovolle klus.
De klimaatinstallaties zijn nog buiten de begroting gehouden, omdat wordt aangenomen dat er een partij is die deze op huurbasis wil aanleggen. Wat dit voor de exploitatie betekent is nog onduidelijk. Het zal sowieso een hele toer worden om een gebouw als de Koepel door de seizoenen heen op een gasloze manier van een comfortabel binnenklimaat te voorzien.
Tenslotte heerst er hoogconjunctuur in de bouw. Aannemers zijn kieskeurig in wat zij aannemen, en arbeids- en materiaalkosten stijgen sterk. Er is inmiddels een hoofdaannemer bij het project betrokken, maar deze zal zijn risico’s heus wel afdekken. Met andere woorden, er zit een aanzienlijk risico in zowel de doorlooptijd als de begroting van de verbouwing.
Financiers zullen zich dan de vraag stellen of zij onder deze condities voldoende vertrouwen hebben in dit project.

Voorkom dat Haarlem verder deze fuik in zwemt!

De volgende vragen zijn dan, wat als de financiering niet rond komt, en wat als de financiering wel rond komt en het project ergens halverwege vastloopt omdat het geld op is?
De eerste vraag zou in de loop van dit jaar beantwoord worden, waarbij het niet denkbeeldig is dat financiers aanvullende zekerheden zullen verlangen, en dan naar de overheid in de vorm van de gemeente Haarlem zullen kijken.
Als de financiering wel rond komt en het project halverwege strandt zijn de gevolgen voor de gemeente nog dramatischer. Want welke andere partij is dan nog bereid en in staat het project te redden? Zo wordt de gemeente steeds verder in het project gezogen, met grote financiële risico’s als resultaat. Omdat het College steeds weer een stap zet in de richting van Panopticum, wordt zij praktisch gedwongen ook de volgende stap te zetten, zo lijkt het. Waar houdt dit op?
Wat Hart voor Haarlem betreft houdt dit nu op. Door uitoefening van de terugkoopoptie, Panopticum heeft immers geen academisch onderwijs ‘geleverd’, kan de gemeente de regie over de Koepel terugnemen en met andere partijen aan een realistisch plan voor herontwikkeling van het gebied werken.

Hoogwaardige woningbouw is kansrijk alternatief

Voor Hart voor Haarlem is de Koepel daarbij niet heilig. De Koepel blijft toch vooral wat het ooit geweest is, een naargeestige gevangenis. Een verbouwing die het oude karakter vanwege de architectonische waarde hiervan in takt laat, zal hier niets aan veranderen. De Koepel is van buiten en van een afstand indrukwekkend en onderdeel van de Haarlemse skyline. Maar moeten we daarom tot in lengte van jaren een gebouw dat van binnen toch vooral een gevangenis is blijven koesteren?
Alle gebouwen in het gebied afbreken en vervangen door duurzame en gemengde nieuwbouw van woningen, bij voorkeur met een vergelijkbaar ‘iconisch’ ontwerp als de Koepel, levert veel meer waarde voor de stad, bij een veel lager risico voor de gemeente.
Jammer voor huurders die wel wat zagen in de Koepel, maar daarvoor zijn vast nog wel andere huisvestingsopties in Haarlem te vinden. Zo staan er in Schalkwijk al jaren hele ritsen kantoorgebouwen leeg!